Il d.l. n. 69/2013 ha reintrodotto l’obbligo della mediazione civile in tema di condominio.
Riprende vita, così, l’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla l. n. 220/2012, per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie condominiali derivanti dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio contenute nel codice civile agli artt. 1117-1139 e artt. 62-69 disp. att. c.c. richiamati dall’art. 71 quater disp. att. c.c.
E’ bene ricordare che, mentre sono soggette al procedimento di mediazione le liti tra condominio e condomini e quelle tra quest’ultimi ed amministratore, ne restano invece escluse le controversie in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo.
Sul piano operativo, rientrano nell’ambito applicativo della mediazione obbligatoria in materia condominiale le vicende riguardanti le parti comuni e la destinazione d’uso delle stesse nonchè quelle riguardanti il condominio minimo, il condominio orizzontale ed il supercondominio.
Saranno oggetto di mediazione obbligatoria tutte le controversie relative all’amministratore, alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, all’assemblea dei condomini e al regolamento di condominio, nonché le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali compresa la responsabilità dell’amministratore e la sua revoca.
Non è richiesta la mediazione obbligatoria per le controversie relative alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini, pur ricadendo indubbiamente le stesse nella materia condominiale. E ciò perché la relativa pretesa è azionabile con il ricorso per decreto ingiuntivo, per il quale la predetta condizione, per espressa previsione di legge, opera solo nell’eventuale fase del giudizio di opposizione.
Al procedimento di mediazione è legittimato passivo a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare assunta a maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio ferma restando ovviamente la validità del quorum costitutivo.
Per quanto riguarda la legittimazione attiva dell’amministratore condominiale e quella dei singoli condomini la giurisprudenza di legittimità ha rilevato che poiché il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale.
Il procedimento di mediazione segue le regole stabilite dal d.lgs. n. 18/2010, tuttavia esistono delle particolarità. Per esempio, in merito alla presenza delle parti l’art. 71 quater, c. 4, disp. att. c.c., prevede che se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell’amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) una proroga della data di prima comparizione.
Al termine della mediazione può essere raggiunto un accordo o meno ed in quest’ultima ipotesi è compito del mediatore formulare una proposta di conciliazione, alla quale le parti dovranno rispondere, comunicando per iscritto, la loro accettazione o il rifiuto. La proposta di conciliazione dovrà essere approvata dall’assemblea con la maggioranza richiesta dall’art. 1136, secondo comma, c.c.. A tal fine, il termine di sette giorni fissato in linea generale per l’accettazione o meno della proposta può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.